晉嶺全面睇

2013年3月16日 4:00

間隔篇：2房供應佔三分二
晉嶺合共83伙，分層戶坐落3至32樓，1層3伙，間隔分開放式及2房單位。開放式單位實用面積215平方呎（建築面積317平方呎）；而佔總供應三分二的2房單位，實用面積429至430平方呎（建築面積632至633平方呎）。
另外，位處2樓的單位附設49至292平方呎平台，而33樓設有兩戶頂層連天台單位，各自附設130平方呎天台。
設施篇：泳池欠奉 管理費$2.12
項目僅提供有蓋綠化花園、兒童遊樂場、健身室及多用途室等康樂設施，每呎管理費$2.12，較去年推售景怡的每呎管理費$2.5及喜雅的$2.45至$2.98，平13.5至28.9%，但景怡及喜雅均設有泳池等設施。
交通及購物篇：離港鐵站約8分鐘步程
晉嶺鄰近港鐵石硤尾站，步行8至10分鐘即可到達，而附近的大埔道設有多條巴士往來將軍澳及尖沙咀等地，方便快捷。購物方面，物業附近設有酒樓、便利店等，而石硤尾則設有濕貨市場，大型購物商場則可到又一城商場或新世紀廣場。
景觀篇：一律望石硤尾方向
坐落深水西洋菜北街289號的晉嶺，戶戶向東北，先望景怡，再望向石硤尾方向，而2房戶廚房外連的工作平台則向西南，望深水市景。
同區市況篇：新盤湧現 租務活躍
區內代理指出，近年區內有不少單幢新盤湧現，刺激當區租務市況。剛於去年年底入伙的寓‧捌，入伙至今共錄得約20宗租務成交，實用面積平均呎租$35，325平方呎最平1房戶，叫租由$1.5萬起。
此外，九建的景怡於農曆新年後亦陸續入伙，入伙至今共有8宗租務成交，實用面積平均呎租$36。假設晉嶺入伙後實用面積呎租$36，以首批單位平均呎價$15,497，估計回報率2.8厘。

李嘉誠：規模所限 分散港投資

2013年3月27日 11:39

政府近月出招頻頻，長實及和黃主席李嘉誠昨稱，香港於系內公司具特別地位，但他強調受制市場規模，不可能勉強投資本港，會分散投資地區，但強調無意減少本港人手投資。

一年前支持唐英年競選特首的李嘉誠，與新任政府的關係備受關注。李嘉誠昨天於業績會主動談到個人的投資理念，指香港投資有其限制，不會把全數投資集中於香港。

稱鍾愛香港 購碼頭1天成交

「25年前，我已有多項業務，有些人可能妒忌，或者不太高興，當時便決定香港會一路發展，但若有唔鍾意的反對聲音，就多到外面投資。香港一路會保持增長，但不會勉強。」他表示，李嘉誠稱香港人口約700萬，不能只於香港投資，不論旗下公司或個人，都有分散投資各地。

他以旗下的零售業務舉例，本港市場規模亦有限制。「現在零售（全球分店）已1.1萬間，香港開1.1萬間，是否負擔得來？香港目前分店600間，增十倍到6,000間，全港零售業絕對無6,000間分店。」

談與政府關係 強調「正常」

雖然於外地投資規模日大，但李嘉誠稱自己1940年到港，仍鍾愛於本港發展。他稱，近日旗下港口基金收購葵涌碼頭，交易就迅速完成「早上討論，即日下午成交，即日交約40億元，都算是正常。」

政府近月於樓市頻頻出招，作為本地主要地產商，昨被問及政府是否干預市場時，李嘉誠少見地停頓2、3秒過後才稱，「政府政策要睇長遠點，唔能夠批評，要公道。」他表示，公司與政府關係正常。

指港營商環境 仍受法律保護

長實早前分拆酒店雍澄軒出售，被市場視為迴避政府的樓市辣招。李嘉誠昨稱，有關分拆全部根據法律進行，外國亦有很多類似分拆酒店出售。他認為，香港營商環境仍受法律保護，不會太差。

李嘉誠稱，香港業務佔和黃的利潤約17%，佔長實的利潤則約三分一，而目前長和系全球員工數27萬中，有近4萬名為香港員工，「4萬人會否減少，我希望唔會。」

本港的3G頻譜續牌在即，包括3在內的電訊商或須向政府交回三分一頻譜重新拍賣，以讓中資電訊商加入市場，引發起港府政策是否傾向內地企業討論。

李嘉誠稱並無如此感受，強調電訊商及政府仍處於討論階段，會繼續據理力爭，暫時不宜太早下定論。

和黃目前業務包括石油、碼頭等，李嘉誠稱公司經營不同行業，為股東提供選擇，但部分如石油等無法於香港經營，「除了做地產，我們很多行業，未來超過香港地產都不稀奇。赫斯基生意好好，股價多升一到兩成，（市值）就大過長江。」

 

銀行將推定息按揭

更多銀行將推定息按揭

2013年3月27日 11:42

近日本港多家銀行相繼加息，經絡按揭料市場當面對加息周期時，對定息按揭計劃的需求會增加，估計年內各銀行會陸續推出定息按揭產品。

經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，本港低息環境持續多年，息口有回升壓力，加上政府一系列遏市措施令樓市成交大減，銀行需提供多元化產品吸客。

張顥曦預期，今年內會有其他銀行陸續加入提供定息按揭產品行列，吸納用家市場客源以提高市佔率。

一手成交紀錄

一手成交紀錄

*所有價錢已調整至最接近之萬位

日期	樓盤名稱	座數	層數	單位	訂價	成交價	實用面積呎價	實用面積	建築面積
26/03/2013	一號‧西九龍	第一座	12	D	$1,261萬	$1,135萬	$13,018	872呎	1,172呎
26/03/2013	一號‧西九龍	第一座	16	B	$1,171萬	$995萬	$11,506	865呎	1,160呎
顯示第1-第2個   共2個符合條件1

瓏璽四房西南海景戶 月租5萬元

2013年3月27日 0:07

中原地產奧運站奧海城分行C組分行經理黃家全表示，奧運站本月租賃交投暢旺，至今暫錄約170宗租賃成交，剛入伙不久的瓏璽佔當中23宗。

中原地產黃家全指，中原新近錄得一宗瓏璽租賃成交，單位為2座中層A室，建築面積1583平方呎，實用面積1243平方呎，採四房雙套房間隔，可享西南壯闊海景，現以月租5萬元租出，平均建築呎租31.6元，實用呎租40.2元。

據了解，上址業主於2011年以約2713萬元一手購入物業，是次租出單位可享2.2厘租金回報。

白石角天賦海灣 兩房戶以2.2萬元租出

2013年3月27日 0:26

中原地產新界東豪宅御龍山分行助理區域聯席董事余志偉表示，受加息及辣招影響，買家入市信心不足，二手交投淡靜，白石角天賦海灣為新界東優質臨海物業，環境清靜，深受用家歡迎，本月暫錄得約3宗租賃成交，建築平均呎租約25元，實用平均呎租約32元。最新錄得天賦海灣一期20座中層D室租出，單位建築面積1016平方呎，實用面積788平方呎，擁兩房連套房間隔，享內園景，以2.2萬元獲承租，建築平均呎租21.7元，實用平均呎租27.9元，屬市價。

中原余志偉指，新租客見屋苑居住環境舒適，附設大型豪華會所，租金亦合理，遂承租單位自住。單位業主則於2012年3月以856.5萬元購入單位，是次租出單位可享約3.1厘租金回報。

維壹海景3房 市價4.5萬元租出

2013年3月27日 0:22

中原地產堅尼地城高級區域營業經理沈興和表示，西南區睇樓氣氛淡靜，買家見政府出招不久，銀行又加息，多預測大市走勢下跌，於是持觀望態度，轉買為租。其中該行新近促成維壹高層D室租賃成交，該單位實用面積1127平方呎，建築面積1536平方呎，擁三房套房間隔，有工人套房，享山海兩景，屬優質放盤，現以4.2萬元租出，建築面積折合呎租約27.3元，屬市價。

據了解，新租客為投資銀行客，鍾情上址能飽覽維港海景，而且物業樓齡又新，遂斥資承租單位自住。業主則於11年5月以2620.5萬元購入單位，是次出租可享租金回報約1.9厘。

Dunbar Place

Dunbar Place部署4月出擊

九龍區傳統名校區多個物業均蠢蠢欲動，繼加多利峯後，太古地產旗下何文田Dunbar Place亦密密起革命，發展商近日除約見不少代理高層，初步公布項目的資訊，除平面圖已曝光外，亦有單位模擬示範單位相亦相繼流出。據知，示範單位將設在鰂魚涌太古城中心商場，市場估計，最快4月內可供參觀，而該盤的意向價，市傳會以建築呎價2萬元作起步，如以該盤最細單位建築面積約1,200呎推算，入場價約2,400萬元。

項目標準戶以一層3伙設計，實用面積由1,200至1,800平方呎，當中2戶為3房（連套房），其中1戶附設儲物室連廁，兩類單位以單向設計，廳房同享相同景致，大廳設露台，而主人房設工作平台。
另1伙則是4房（連雙套房）及儲物室連廁設計，大廳與睡房區分置於走廊兩旁，大廳設有大型的觀景窗，賞景一流。而睡房亦四正，房與房之間非主力牆，住戶有需要可打通應用。項目另設頂層特色戶，建築面積2,800平方呎。

發展商於早前表示，DUNBAR PLACE最快於首季應市，示範單位及樓書等的前期工作正在籌備中，暫時未有意向呎價，開售前會按照當時區內成交價作參考，預計區內指標屋苑君頤峰將是參考目標之一。該屋苑樓齡9年，早前錄得3座中高層A室，實用面積1,388平方呎（建築面積1,794平方呎），成交價$2,810萬，實用面積呎價$20,245（建築面積呎價$15,663）。

灣仔重頭項目囍滙 第二季重鎚出擊

據地政總署資料顯示，信置、合和及市建局合作灣仔利東街項目，訂名為「囍滙」。項目共分A、B兩個地盤組成，Ａ地盤提供1118伙，Ｂ地盤提供181伙，兩地盤共提供1299個單位。

由信置、合和及市建局合作的灣仔利東街項目，今日舉行記者招待會。信置聯席董事田兆源指項目正式定名「囍滙」，正等待預售樓花同意書。

囍匯建有4座，第1期有1座，有179伙，六成為兩房，其餘為1房及3房，第2期共3座。整個項目有1275伙，料於2015年入伙，料於第二季推售，兩期共用會所，示範單位設於灣仔合和中心。

除住宅外，項目設有9萬呎商用樓面，林蔭大道及商場命名為「囍歡里」。項目將興建行人隧道，直接連接灣仔港鐵站，申請正待獲相關部門批准。

市建局旗下利東街重建項目於09年，由合和與信置合組的財團投得。田兆源指將為3座位於皇后大道東的的唐樓進行文化保育，而住宅將採用中西合壁的風格，融合本港唐樓及殖民建築風格。

發展商過去曾表示，計劃斥資$83億打造項目，冀能興建出嶄新的國際旅遊地標，將興建大型的主題式商場及豪宅物業。項目尚在進行地基工程，而發展商亦未對外公布項目的資料。市場預計，項目間隔會仿效信和系內的新盤，備多元化間隔以照顧不同買家的需要。

此外，利東街重建項目尚包括以「姻園」為主題的零售店舖、於保育歷史建築內設立的「中西婚嫁傳統文物館」，以及部分樓面面積作為社會企業之用，也是項目特色之一。

近年灣仔區有較多的新供應，如壹環、QUEEN'S CUBE、尚翹峰、嘉薈軒等，多屬市建局收購後重建的項目。當中以壹環樓齡最新。除上述項目外，區內亦有多個已落成的新晉物業，按樓齡排序為萃峰、YORK PLACE、嘉薈軒及尚翹峰，樓齡由1至7年，深受年輕才俊及家庭客歡迎。

尚城推6幢澄碧大宅

尚城推6幢澄碧大宅 

開盤呎價

$4,977

長實執行董事趙國雄宣布，繼旗下一號‧西九龍劈價11%後，元朗洪水橋住宅項目UPTOWN尚城的「澄碧大宅」，亦緊接劈價出售，減幅最高達11.8%。

今次劈價出售的6座貨尾「澄碧大宅」，包括5號、6號、7號、9號、11號及19號。至於長實提供的優惠共有3項，包括可獲5%提早90日內還款現金回贈，買樓送50萬元傢俬裝修津貼，以及3.75%釐印費回贈。

趙國雄：復活節購入大宅 5%回贈還款期延長至180日

趙國雄表示，劈價為響應政府並協助市民上車置業，讓有意升級換大屋的買家，可輕鬆進駐大宅。他補充指，凡於復活節期間或之前（即日起至4月1日期間）購入大宅的買家，5%樓價現金回贈優惠的還款期，將可延長至180日。

至於50萬元傢俬裝修津貼，則於買賣合約定下的日期內付清樓價30%，買家便可獲得回贈。長實更與著名室內設計公司合作，買家可用此筆津貼，選用70萬元的示範屋裝潢，裝修買入之大宅。

50萬元傢俬裝修津貼 可作70萬元裝修之用

另外，為配合全新「澄碧大宅」的銷售，長實特別提供「270日特長成交期」付款辦法予買家，讓投資人士可享特長成交期，以最少的資金買入大宅，亦可讓升級換大屋人士，有充裕時間沽出現有物業。

UPTOWN尚城為低密度住宅，位於元朗青山公路洪水橋段600號。其中「澄碧大宅」實用面積1,666平方呎，建築面積2,154平方呎，連車位層共4層，間隔為4房2廳連主人套房及儲物房，並設有私家花園及停車位。

「澄碧大宅」劈價比較                                   

5號、6號及19號

劈價前：16,420,000元

劈價後：14,483,000元*

減幅：11.8%

7號、9號及11號

劈價前：16,750,000元

劈價後：14,784,000元*

減幅：11.74%

*折實優惠後之售價，包括已扣減3.75%印花稅回贈、5%提早90天內還款現金回贈及50萬元的傢俬裝修津貼

"其實去年10月，項目已為洋房餘貨「澄碧大宅」推出優惠，除曾推出的特長成交期外，當時發展商再提供名為「222置業」的二按計劃，貸款金額最高為樓價兩成，買家首兩年免息免供，隨後年期息口為5.25%，按揭年期最長為20年。發展商舉例，如樓價約1,900萬元，買家首兩年可節省約為樓價3.23%的供款支出。尚城共有14伙澄碧大宅，面積均為2,154呎，採4房設計。"

尚城澄碧大宅

位於元朗洪水橋的尚城，為區內暫時首個兼融分層及洋房的屋苑，屋則及間隔選擇較多。項目共提供734個單位，包括7座低密度住宅及37座洋房，分層單位共697伙，面積由674呎2房至1,254呎4房2廳(連套房)加儲物室及客廁，洋房面積2,071至2,232呎，採4房設計，廣納不同客源。

澄碧大宅環繞約50米動感戶外泳池而建，建築面積2,154平方呎，連車位層共4層，間隔為4房2廳連主人套房及儲物房，並設有私家花園及停車位，全部背靠屋苑私家路，景觀雅緻開揚之餘，私隱度極高，而且已屆現樓，實為市場上極為罕有的優質大屋。示範屋設計以時尚自然出發，兼具豪華氣派，處處選用矜貴石材、畫作粉飾，盡展大戶之家的感覺。

加多利峯

Kadoorie Lookout 加多利峯

地址九龍亞皆老街110號

發展商大鴻輝興業有限公司 

座數  1座

住宅層數共28層(地下至29/F) 以及地庫1及2層; 住宅樓層: 共21層 由6樓至29樓，不設13樓、14樓及24樓 單位總數

55個

單位間隔 建築面積標準樓層及面積: (由7樓至25樓)約750平方呎 - 1,335平方呎 車位32 個 物業設施

會所設施: 健身室、宴會廳、有蓋園藝花園、兒童遊戲室及迷你影音室

物業特色

1 加多利山尊貴地段: 毗鄰加多利山豪宅地段，身價不同凡響2 完善交通配套: 坐擁雙港鐵站及多條巴士小巴線，貫通港九新界3 Kadoorie Chamber: 私人地庫空間，創意無限4 優質學府: 擁34名校網，頂級本地及國際學府四周林立5 新英倫概念: 酒店式設計流露新英倫風範，格外高雅6 Kadoorie Club私人會所: 首創Exclusivity概念，只供55伙尊貴住戶享用7 項目僅有55個單位，珍罕難求8 國際級用料及設備: 搜羅全球高級廚房浴室品牌，締造最優越的生活享受9 英式管家服務: 康業管理，多元化服務，信心保證

何文田{加多利峯} : 最新成交19A (利沙豪），筍盤推介16A -1270' $19547000 @15391 (送B2-2號舖），入伙交易後仲有4%現金回贈， 展銷廳至9:00PM 灣仔皇后大道東246號Hotel Indigo , A 1270' ， B 1335' , C 755' , 另特式單位有6／F 連平台花園任揀即簽

珀．軒Parkes Residence

Yoo Residence

Yoo Residence銅鑼灣新貴 坐擁都市綠洲景

由尚家生活Couture Homes 及德祥地產集團攜手合作發展，座落銅鑼灣的全港首個國際地標式住宅項目「yoo Residence」，繼早前公佈與意大利品牌Arclinea合作，重金打造廚房設備後，再有新搞作吸引投資者及買家，今日宣佈將夥拍第一太平戴維斯提供度身訂造的專業資產服務。

尚家生活董事總經理方文彬表示，發展商委託第一太平戴維斯，成為「yoo Residence」資產管理，未來會為投資者及買家提供一站式資產管理服務，包括找客出租單位。 方氏指，第一太平戴維斯租務經驗豐富，客戶國際化，所提供的租客均為本地知明外資銀行或航空公司聘用的外籍僱員，相信此項服務有助增加投資者及買家的信心。

租金回報吸引 一半單位保留出租

第一太平戴維斯住宅租賃部資深董事王麗文指，根據公司所做的市場調查及分析，甲級服務式住宅的租金溢價為25%至35%，有信心兩年後「yoo Residence」落成，可以每平方呎建面積租金80至100元租出。方文彬指有關租金回報達3至4厘，回報理想，現正考慮保留項目一半單位出租，擬同由第一太平戴維斯作租務代理。方氏續指，首推1房及2房標準單位，實用率逾七成，意向呎價3萬元起。

近千宗查詢 樓書下周出爐

他亦表示，項目至今共接近千宗查詢，投資者及用家各佔一半，最快下星期公布樓書資料。「yoo Residence」最大特色單位為建築面積約7,000平方呎的頂層戶，有查詢者出價至每呎5萬，惜價位未能打動發展商。方氏強調，天匯88頂層逾6千呎複式單位09年以呎價逾7萬元成交，絕對有一定參考作用。直言港島區同類新盤供應不多，加上「yoo Residence」地勢優越，處於銅鑼灣黃金地帶，有機會挑戰新呎價。

當被問及銀行加息影響時，方文彬認為現時本港息率現仍處於低水平，對具質素的新盤影響不大。

「yoo Residence」設144伙，當中140個為標準戶，提供1房至2房單位建築面積約500至800呎不等，另設有4個特色戶，建築面積由1,800至7,000呎不等。頂層連天台特色戶附設12米私人泳池，室內建築面積約7,000呎（實用面積約5,000呎），包括約800呎套房及2,000呎客飯廳，屬8房（連4套房）間隔單位。另項目備有約17個車位。

「yoo Residence」4個示範單位現正趕工，包括2個裝修示位及2個交樓標準示位，分別1房及2房標準單位，展覽廳將設於中環美國銀行中心地下。據流傳圖則所示，項目5至25樓標準樓層屬一梯7伙設計，當中1房及開放式單位共佔5伙，其餘為兩房戶。項目提供144伙，以建築面積約500平方呎起的細單位為主。除住宅外，項目1樓可容納2家商舖，發展商將審慎挑選合作夥伴，商舖必需配合「yoo Residence」之形象，有可能會是具特色的餐廳。

夥拍世界級設計公司yoo Studio

尚家生活有限公司副主席梁志天表示，yoo Residence為yoo Studio在港開發的首個住宅項目，yoo設計遍及世界主要城市，以賦予每項設計獨特風格見稱。而yoo Residence項目本身位處銅鑼灣中心區，相信在兩者配合下，物業升值潛力更看高一綫。

晉嶺

晉嶺首批最平348萬起入場

由遠東發展的深水晉嶺於本周一（11日）開放示範單位予傳媒拍攝，翌日開放予公眾參觀，並公布首批9伙價單，實用面積平均呎價$15,497（建築面積平均呎價$10,521），入場費由$348萬起，定價較比鄰新盤景怡近期實用面積平均呎價$14,257，高出8.7%，顯示發展商對市區細單位的銷情甚具信心。
遠東發展高級營業及市務總監方俊表示，雖然晉嶺特色戶並未有意向價，但預料定價將較分層戶高一至兩成，並附車位出售。另外，任何買家均可獲贈全份釐印費；首批單位將以先到先得形式發售，預計最快可於下周開賣。
發展商暫時只提供建築期付款計劃，即於簽署正式買賣合約後120天內分階段繳付照定價的20%，並於賣方發出入伙通知書14天內繳付樓價的80%。另外，於今年12月31日或之前付清樓款將可回贈相等於樓價5%金額。此外，發展商早前曾表示，正與銀行商量即供付款方法詳情，並暫獲約300個查詢。
市場消息指出，本月截至14日，項目錄得4宗成交，據悉其中一伙為16樓B室，定價$376萬，實用面積呎價$17,488。

直擊晉嶺示範作
單位：18樓C室
實用面積：429平方呎
建築面積：632平方呎
間隔：2房2廳
特色：是次開放的連裝修示範單位仿照18樓C室而建，實用面積429平方呎（建築面積632平方呎），屬2房間隔單位。客飯廳間隔四正，飯廳及睡房的牆壁均配以玻璃鏡子，以增加室內空間感，而客廳深度近3米，擺放傢俬後仍見寬敞。另外，設計師巧妙地將各房間的非主力牆打通，採用開放式書房及睡房，同時亦減少不必要的走廊位。

交樓標準單位
單位：18樓C室
實用面積：429平方呎
建築面積：632平方呎
間隔：2房2廳
特色：客廳及廚房外連露台及工作平台，樓層高度達3.15米，而睡房備有90度特大對流玻璃窗，有助室內通風採光。

定價解碼器：開放式單位 呎價高達$17,399
晉嶺首批9個單位實用面積215至430平方呎（建築面積317至633平方呎），定價由$348萬至$688.1萬不等，實用面積平均呎價$15,497（建築面積平均呎價$10,521）。
位於晉嶺對面的單幢式新盤景怡，去年開售至今實用面積平均呎價$13,445，而近期平均呎價則$14,257，晉嶺首批單位定價高出8.7%。而同區樓齡較新的單幢物業ONE MADSION及海峰，近期實用面積平均呎價$10,266至$11,526，晉嶺更高出34.5至51%，反映定價進取。
晉嶺分層單位以1層3伙設計，並以單向設計，A、B、C室均坐落東北，望石硤尾方向，雖然景觀差別不大，但單位呎價大不同。首批9伙中，以B室開放式單位的平均呎價最高，實用面積呎價達$17,399，較2房A、C室實用面積平均呎價$15,021，足足高出15.8%。而2房當中，面積稍大的A室實用面積平均呎價$15,138，較C室實用面積平均呎價$14,903，略高1.6%。

晉嶺 Sevilla Crest

晉嶺 Sevilla Crest         簡體

地址 九龍西洋菜街北289號 發展商 賣方/發展商：泛倡有限公司　賣方之母或控股公司：Far East Consortium International Ltd.、Ample Bonus Ltd.、Far East Consortium (B.V.I.) Ltd.、遠東發展有限公司  座數 1 住宅層數 2-33樓(28層，不設4、13、14及24樓。隔火層設於主天台。 單位總數 83戶 單位間隔 2房 , 開放式單位 , 頂層2房2廳+天台花園 車位 2 個 物業設施 健身室、多用途室、兒童遊樂室及有蓋綠化花園及兒童遊樂區 其他補充資料 網頁內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示的純屬畫家對該發展地盤之想像感覺。有關圖片並非按照比例繪畫或/及可能經過電腦圖像修飾處理。準買家如欲了解本發展項目的詳情，請參閱售樓說明書。發展商亦建議買方到該發展地盤作實地考察，以獲取對該發展地盤以及其周圍地區的公共設施及環境較佳的了解。

間隔篇：2房供應佔三分二
晉嶺合共83伙，分層戶坐落3至32樓，1層3伙，間隔分開放式及2房單位。開放式單位實用面積215平方呎（建築面積317平方呎）；而佔總供應三分二的2房單位，實用面積429至430平方呎（建築面積632至633平方呎）。
另外，位處2樓的單位附設49至292平方呎平台，而33樓設有兩戶頂層連天台單位，各自附設130平方呎天台。
設施篇：泳池欠奉 管理費$2.12
項目僅提供有蓋綠化花園、兒童遊樂場、健身室及多用途室等康樂設施，每呎管理費$2.12，較去年推售景怡的每呎管理費$2.5及喜雅的$2.45至$2.98，平13.5至28.9%，但景怡及喜雅均設有泳池等設施。
交通及購物篇：離港鐵站約8分鐘步程
晉嶺鄰近港鐵石硤尾站，步行8至10分鐘即可到達，而附近的大埔道設有多條巴士往來將軍澳及尖沙咀等地，方便快捷。購物方面，物業附近設有酒樓、便利店等，而石硤尾則設有濕貨市場，大型購物商場則可到又一城商場或新世紀廣場。
景觀篇：一律望石硤尾方向
坐落深水西洋菜北街289號的晉嶺，戶戶向東北，先望景怡，再望向石硤尾方向，而2房戶廚房外連的工作平台則向西南，望深水市景。
同區市況篇：新盤湧現 租務活躍
區內代理指出，近年區內有不少單幢新盤湧現，刺激當區租務市況。剛於去年年底入伙的寓‧捌，入伙至今共錄得約20宗租務成交，實用面積平均呎租$35，325平方呎最平1房戶，叫租由$1.5萬起。
此外，九建的景怡於農曆新年後亦陸續入伙，入伙至今共有8宗租務成交，實用面積平均呎租$36。假設晉嶺入伙後實用面積呎租$36，以首批單位平均呎價$15,497，估計回報率2.8厘。

校網及附近設施

校網及附近設施的選擇

校網︰

查校網只信官方資料，部分樓書會列出大廈附近的學校受校網供買家參考，但有時未必與事實相符，最穩陣的方法是登入教育局網址。

社區設施︰

個別屋苑需按政府規定興建社區設施，如：社區中心、老人院等。遇有疑問應向發展商查詢。

網絡供應商︰

基於商業考慮，發展商可能與其他商業機構，協議於屋苑某部分安裝公共天綫網絡或通訊網絡，業主不得反對。

入伙期︰

新樓批出的入伙期並不代表交樓日期，因為屋苑要待滿意紙批出後才可正式入伙。但樓宇施工期間因天雨或其他因素延遲收樓，政府會提供適當的通融。買家宜有稍遲1至2個月的收樓預算，部分屋苑的實際交樓日期更可能較樓書所載延遲半年，而香港至今未有小買家因遲入伙而成功向發展商索償紀錄。

承造按揭

承造按揭必修課

大部分人買樓，都會向銀行借入按揭貸款，而銀行按揭產品五花百門，置業初哥往往有難以選擇的困難。在考慮入市決定採用甚麼按揭計劃時，置業人士宜先考慮以下3點事項：

1. 首期/按揭成數

目前住宅物業最高按揭成數都是物業估值的95%；不過，當按揭金額高於樓價70%時，便需要為按揭購買保險。買家選擇按揭計劃前，宜考慮自己可以負擔多少的首期，如果可以用以支付首期的現金不多，但供款能力沒有問題，可以考慮選用高成數按揭。

2. 按揭年期

在借用同一金額的情況下，按揭年期愈短，每月供款愈多，但全期利息開支愈低；相反，按揭年期愈長，每月供款愈少，但全期利息開支就愈高。

3. 利息變化

銀行一般限制供款人的按揭供款佔月入比例不超過50%，以月入$2萬而言，每月按揭供款不能高於$1萬。不過，由於目前是近數十年罕見的低息期，而加息周期已開始，日後供款會明顯上升；我們建議置業人士宜將按揭供款佔月入比例，控制在四成或以下。

計息標準

按揭貸款的每月供款，決定於三個因素：本金、按揭年期及利率。前兩者較易理解，而利率方面，目前香港仍然盛行以「最優惠利率」為基準計算按揭利率。

最優惠利率為本，固定年期供款計劃

最優惠利率（Prime rate，簡稱P），過去一直是香港銀行業計算貸款利率的基準。銀行仍有利率協議的時代，最優惠利率是由銀行公會每周公布的。在2001年利率協議取消後，理論上不同的銀行可自行訂定貸款及存款利率。但由01年至今，每次利率調整，各大銀行的最優惠利率仍維持一致；3月底，最優惠利率為5.25厘，一般銀行可提供P減2.8厘的按揭利率，即按揭利率為2.45厘。

值得留意的是，當銀行說「全期利率為P減2.8厘」時，並不表示全期利率固定在2.45厘水平。以最優惠利率為準的按揭，是一種浮息按揭，「全期利率」是會按最優惠利率升降而浮動的。假設最優惠利率升至5.5厘，其時按揭利率便是2.7厘。

拆息為本，固定年期供款計劃

除了以最優惠利率作為計算按揭利率的標準外，近年亦有銀行提供以「拆息」作為計算按揭利率標準的按揭產品。「拆息」是本地銀行互相拆借資金的利率基準，「拆息按揭」，便是銀行將一個指定時期的拆息利率，加上一定的利率差，作為按揭利率。拆息按揭利率會隨拆息而波動，以選用「3個月同業拆息」為計算基準時，利率便會每3個月變動一次。

由於早前拆息向上，拆息按揭的產品利率甚至高於最優惠利率為準的按揭，近期較少銀行主動推介此產品。

定息按揭

現時按揭證券公司有推出定息按揭，年期最長5年，但由於利率明顯高於浮息按揭，所以按證公司的定息產品並不流行。此外，亦有部分銀行提供供款初期（一般為第1年）利率較低的定息按揭，其後再轉為以最優惠利率為準的浮息按揭。但由於它息期只有1年，其實可以視為按揭優惠，多於固定利率，減少供款變動的產品。

供款安排

固定供款方式：

1. 定年期供款

現時市面上最常見的便是定年期供款，例如固定供款期為20年，每月供款則跟隨利息升降。當然若以同等貸款額計算，年期較短，其每月供款額會較多，但全期的總供款會較少。

以現時較多人選擇的定年期20來計算，貸款$100萬，利率為2.5%，每月供款$5,299，較選擇15年少付$1,369，而較選擇25年則只需多付$813（詳見下表）。此外貸款期較長，利息支出自然較多，其全期總供款亦會遞增不少。

2. 定額供款

供款人在承按時定出供款額，供款額不會因利率升跌而增減，每月支出不會大失預算。利率上升時，供款年期會增加，利率下跌時，供款年期會減少。不過現時銀行定下物業最長還款期上限一般不可超過30年；所以若物業在供款期間超過上限，銀行則有權要求供款者將原定的供款額調升，以減少供款年期。

商議式供款方式：

1. 漸進式供款

若供款人現時手頭緊絀，而預算未來幾年的手頭資金較充裕，則可選用漸進式供款，其後供款人可視乎自己的財政狀況每年增加供款額或縮短供款年期。不過由於近年薪金水平不一定年年上升，供款人未來的入息未必會大幅增加，銀行批核亦十分審慎。

2. 遞減式供款

供款者可選擇供款初期供款較多，其後每年縮減供款額，此方式適合資金充裕一族，亦適合一些有計劃退休的人士。不過現時不少人士寧選擇多付首期，較選擇此方式方便。

3. 延期供本

供款人在供款初期（一般最長為3年），只向銀行支付按揭利息，而不償還本金。此方式可令置業初期供款減少，在通脹期或樓市上升期較為合用。

小貼士：每兩星期還款慳息不少

現時大部分供款人士會以每月形式供款，不過如閣下是懂得理財的人士，則不妨將供款改作每兩星期供款。由於利息支出減少，長遠來說，總利息支出亦會大大減少。兩星期還款方式，每次供款是每月供款的一半，由於一年有52個星期，所以一年的還款期數是26期。因為還款的速度增加，還款年期更可因而縮短，而利息開支亦會減少（詳見下表）。不過供款人需留意，此供款方式下，一年會有兩個月要供3期，負擔會較重。

按揭戶口

近年開始有銀行推出綜合按揭供款的儲蓄戶口，此類按揭計劃的特色，是把按揭戶口及儲蓄戶口統一處理，為客戶提供一個可隨時還款的按揭戶口。此一計劃下，按揭的利息是會按每日戶口的結餘每天計算的。由於按揭計劃是息隨本減的，所以儲蓄愈多，扣除的本金亦愈多，利息開支會減少。

雖然銀行把每月多出的供款稱為儲蓄，不過，申請按揭的人仍要留意，此部分的「儲蓄」並沒有任何利息收入，事實上仍是供款。而在具體的操作上，貸款人把出糧戶口設在銀行，出糧時，全份人工便用作扣減按揭本金。當貸款人有需要時，才在戶口來提取開支（此時本金便再回升）。此種計劃的優點，是變相容許供款人提早還款，而且彈性甚大。

本港一向沿用固定年期的供款方式，其他的供款方式相應較少人使用。其實一般來說，定額及定息的方式較適合穩陣派，或供款人的供款佔其收入比例較高，避免因利率上升而負擔大增，而覺得利率有上升機會的話，則仍應選擇定息供款。至於手頭充裕人士，則可選擇漸進式供款，以減少利息支出，縮短還款年期。

資料來源：經濟日報2012-3-16